三代同堂难度高,三代同邻要如何提前规划?
我曾看过一份调查,其中一个问项是「有人说『和子女分住,但住在附近,能有自己的空间,互相招呼又很方便,是最理想的方式』,您同不同意?」,调查结果有将近九成长者同意。
如果「三代同堂」难度太高,「 三代同邻」可能就是最佳的替代方案。
能够就近照顾,老人有安全感;又能减少世代间的干扰,彼此都保有隐私感。
三代同邻的最佳距离是多少呢?我在网路上看到一则贴文的建议是:「一碗汤的距离…炖个鸡汤,端到孩子家时刚好能喝,近了太烫,远了太凉。」
但要提醒的是,三代同邻、仍然要尊重彼此的隐私。小雪婚后与先生就是住在离婆家「一碗汤的距离」。有一天,小雪身体不适、请假在家,正在洗手间时,听到有人试图要开门进来。
由于大门反锁,门外的人竟然用力推撞,小雪吓得心脏都快停了,赶紧穿起裤子要报警。原来这位没来电通知、也没按电铃的「不速之客」,就是小雪的婆婆,她拿着儿子留给她的备份钥匙,想要直接登堂入室…。
三代同邻,既然是要兼顾安全感与隐私感,就要尊重彼此的住所,即使彼此拥有备份钥匙,未经通知或允许,不宜逕自进入,三代才能长期和睦同邻。
由于都会房价居高不下,想要三代同邻,牵涉到「理屋」与「理财」的规画,要有下长棋的通盘考量,必须提早设想,才能如愿以偿,以下是5种三代同邻的规划模式,提供参考。
模式1:独立出入口的「二代宅」
日本近年流行一种「二代宅」,就是虽然与长辈同住,但只是共用客厅、餐厅、厨房、庭院等公共空间,彼此仍有各自的独立出入口、起居间、卧室、卫浴间等,二代间可互相照顾,又能保有自己的独立空间及隐私。
但是这种日式「二代宅」、「三代宅」,通常要拥有一块独立的基地,搭配透天两层楼的规划,才能保有独立出入口的设计,因此地价是「二代宅」能否推动的最重要前提。
模式2:双併小单位,灵活运用
我有一位长辈,30年前还是「满巢期」时,"咬牙"在市郊买了双併预售屋,每个单位都是16坪。兴建时请建商不要砌分户墙,等到儿子长大成家,再雇工把分户墙砌起来,恢复成两个独立的居住单位,仍能保有三代同邻的隐私感。
我真佩服这位长辈的「远见」,但是我也曾请教长辈,「如果儿子搬到外地或外国,无法三代同邻,这种『理屋规划』,不就白忙一场?」长辈回答,老后还是可以把另外一个单位,便宜一点租给年轻的房客,仍然可以互相照应啊。
模式3:耐心等房市低迷,低接同社区物件
模式2的长辈,有余力购置双併两个单位,是因为当年房价低档,现在房价已攀高档,只买一个小单位都很艰难了,怎幺可能一口气买两个单位呢?其实还是有方法,能够满足三代同邻,就是耐心等待。
张伯伯有一子一女,女儿远嫁国外,儿子成家后仍然住同一个社区。管理员说,这个社区很多住户都有亲戚关係,譬如兄弟关係、姊妹关係,三代同邻的更多。
因为社区邻居素质整齐,大家都会自动遵守管理公约,譬如不在楼梯间、中庭等公共空间,随意摆放私人物品;尤其一楼住户很重视绿化,到处都是花木扶疏;一年还会有两次社区聚餐,让邻居共桌交流。
因此不少住户打算在社区终老,每当有空屋释出时,邻居往往最早出价。
张伯伯就是趁着前一波房市买气较低迷时,抱着自用、投资皆宜的心态,买下隔壁栋的房子。
张伯伯说,他也只能负担自备款,因此买来后就先出租,用租金还房贷。
儿子娶亲后,媳妇看到社区品质不错,也愿意跟公婆当邻居,「现在是小俩口自己扛房贷」,张伯伯笑着说,年底就要当阿公了,「以后可以帮忙顾孙」。

模式4:卖大宅,换楼上楼下小宅
模式3 是长辈仍然住在原宅,儿女住附近,另外还有一种两代接力购屋的策略。此一策略必须等到子女就业,收入与工作地点都已稳定下来,可以与子女讨论,用两代力量择屋,把目前的大宅卖掉,优先选择两间楼上楼下的小宅。
卖大宅,是因为三代同堂不可行的话,闲置房间、等于闲置资产,老人等于穷得只剩下一间大宅。如果处分大宅,把一部分现金用来贴补两间小宅的自备款,余款当退休金,其中一间或是两间房子都登记在子女名下,但是贷款则由子女扛。
模式4,有助于改善两笔最沉重的资金筹措,一笔是上一代的退休金,一笔是下一代购屋金。
这种安排的优点是,子女自备款能力弱,父母可以用卖屋款补强;但是父母已经退休,不易申请房贷,因此由子女具名借贷。缺点是,如果两间房都登记子女名下,会不会有被弃养的风险?
按民法第416 条第1 项第2 款规定,「受赠人对于赠与人,有扶养义务而不履行者,赠与人得撤销其赠与」,这就是所谓的「防不孝条款」。但要提醒的是,如果赠与人知道有撤销原因之时起,撤销权将于一年内不行使而消灭。
如果是模式4,两代可以相互照顾,当子女进入满巢期时,不用再换屋,孙辈可以先就近与祖父母同住。等祖父母天年后,第二代与第三代的居住需求也都获得满足。
至于为何特别建议楼上楼下,而不是双併小宅呢?主要是考量到下一代也有独立隐私的需求,与父母住对门,感觉随时被监控,可能会影响子女与父母共同购屋的意愿。
模式5:卖老宅,在子女住所附近租/ 购屋
前一章的案例小芸,因为先生想将南部的公婆接来同住,烦恼到忧郁症快要上身了。但是小芸的姐姐劝她,「换另一个角度想,表示妳先生有孝心、有责任心,你能不支持他吗?」小芸想想也有道理,于是她与先生讨论的底线是「三代同邻」,要如何规划呢?
如果公婆有自宅,而且老宅可以出售,第一个选项就是在小芸家附近换购一间电梯套房,或是两房小住家。其中一间房可以出租,贴补可能因为自备款不足而增加的贷款。
如果没有房贷压力,不需要出租房间贴补,也还是可以把多出来的房间,做为未来公婆身体更弱,需要聘僱外籍看护时使用。
如果公婆没有自宅,但是有一笔老本,小芸先生也无力协助两老购屋的话,可以在附近租屋,将儿子给的孝养金挪来付租金,生活费则是开始倒吃老本。
这种安排,因为老本会越来越少,老人家会比较没有安全感。但是可以说服老人家的是,老本不用留下来当遗产了,而是完全用在自己身上。当然还要让老人家放心的承诺是,「如果老本用完,天年还没到的话,还是包在儿子身上」。
从以上五种模式,可以发现,老后想要三代同邻,要提早考虑到预算、景气位置、社区条件、适合物件等等。近年流行一种退休模式,譬如卖掉台北高价房子,搬到低价的中南部定居。
好处是,买了低价屋后,还可以多一笔退休金。但要提醒的是,不要只考虑退休后的健康期、亚健康期、轻度失能期,而是要考虑到更弱的中度失能期、重度失能期。
如果有小孩,搬得离小孩越远,未来需要长照时,就无法期待就近照顾的可能。三代同邻,应该还是长照考量下的最佳方案。